事件總覽：中央銀行今年六月理監事會後拋出一份震撼報告，宣稱台灣累計房價漲幅「主要經濟體最高」、台北房價所得比「國際城市最貴」，為不動產信用管制續命找到最強力支撐。但專家追查原始數據來源後發現，這份被市場奉為聖旨的報告，從統計地基開始就充滿裂痕。
央行那份報告像極了一則精心設計的標題殺人。數字確實驚人——國泰房價指數名目漲幅86％、信義房價指數54.9％，兩條線陡峭得像是用直尺畫上去的。搭配上台北市房價所得比「國際最高」的結論，幾乎讓所有還在觀望的購屋族瞬間血壓升高。
但如果你跟我一樣，看到這種「完美符合政策方向」的數據時多留了個心眼，會發現事情不太對勁。
樂居創辦人李奕農直接把央行報告翻過來看，抓出三個連統計系大一新生都會皺眉的盲點。先從最基本的說起：央行引用的國際清算銀行（BIS）房價變動率報告，總共統計六十一個國家與地區，但台灣根本不在裡面。這就好比你拿一份「全球大學排名」來宣傳台大是亞洲第一，結果發現主辦單位根本沒把東大、北大放進評比名單。
📅 2020年：疫情降息點燃房市引信
全球進入史無前例的貨幣寬鬆時代。各國央行聯手降息、狂撒流動性，房地產成為資金避難所。台灣也不例外，但問題出在後續的統計方式——美國採用「類重複交易法」，精準追蹤同一棟房屋在不同時間點的成交價格變化；南韓則走「問卷估算法」，由在地仲介與估價師實地考察後給出估價。這兩種方法算出來的數字，本來就不可能放在同一個天平上比較。
這直接導致了荒謬的結果：南韓自2020年以來名目房價「僅上漲17％」，而台灣卻高達86％。但如果你問任何一個在首爾生活過的朋友，他會瞪大眼睛告訴你江南區這幾年漲得有多離譜。數字與體感的巨大落差，根源不在市場，在統計室裡。
📅 2025年：Demographia報告再度證實「台灣未被納入」
央行報告中「房價所得比」的跨國比較，同樣站不住腳。李奕農直接點名：央行引用的Demographia國際住房負擔能力報告，同樣沒有將台灣列入比較對象。這不是什麼冷門數據，是國際上討論住房負擔能力時最常被引用的權威報告之一。
更核心的問題在於地理尺度。美國、英國、韓國這些領土遼闊的國家，全國平均房價所得比會被廣大偏鄉地區拉低；而台灣國土狹小、高度都市化，拿一個3.6萬平方公里的小島去跟百萬平方公里等級的大國比平均數，這不是統計，這是話術。
📅 2026年Q1：七波信用管制後，中南部率先翻轉
如果央行的數據邏輯已經讓你頭痛，接下來這組數字可能更刺激。根據樂居資料庫統計，第七波信用管制實施後，台北市上漲1.73％、新北市上漲2.61％，雙北勉強撐住。但出了淡水河，情況完全不同——桃園跌1.56％、新竹縣市跌4.09％、台南跌3.34％，而重災區台中和高雄分別大跌10％與10.17％。
換句話說，當央行拿著「全國漲幅世界第一」的大旗繼續收緊銀根時，中南部市場已經用兩位數的跌幅在打臉這個論述。政策永遠在追逐落後的數據，而市場永遠跑在前面。
話說回來，李奕農的批評不只是統計學上的吹毛求疵，他戳到了一個更敏感的問題：央行的決策基礎到底建立在什麼上面？
如果一份對外發布的官方報告，在國際比較的環節採用「選擇性納入」的做法——拿對自己有利的指標、跳過對自己不利的數據——那這份報告的定位就從「研究」變成了「政治文宣」。作為國家最高金融機構，這種操作方式的代價，是市場對央行專業性的長期信任。
但數據盲點只是故事的一半。真正讓建商和開發商坐立難安的，是另一個更根本的結構性問題。
📅 2019年 vs. 2026年：房價漲六成，地價稅基調漲7.8％
全國房價平均大漲將近六成的這七年間，地價稅課稅基礎「公告地價」全國平均只微幅調升7.8％。在房價暴漲的台中市，公告地價甚至不增反減。這組對比說明了什麼？政府長年打房政策「著重於房子，卻放任土地的持有成本」。
全國商業總會榮譽理事長賴正鎰說得很直白：「蓋房子最大成本要素是土地，只有土地降價，房市才可能恢復交易與生機。」但目前建築成本每年仍有2到3％的漲幅，開發商每年3％的利潤全被土地成本吃光。在原料稀缺與高營建成本的雙重夾擊下，房價要降——說真的，難度很高。
編輯觀點：央行這份報告讓我想起一個老笑話——統計學就是「把頭埋進冰水裡、腳踩在火爐上，然後宣稱平均溫度剛剛好」。從產業面來看，這起事件最大的警訊不是數據失真，而是決策機構開始用「挑選過的真相」來為政策護航。當一個國家的貨幣政策制定者，寧可拿時間不對齊、統計基礎不同的指標來背書信用管制，卻不願意正面檢討土地持有成本過低的結構病灶，那我們離真正的居住正義只會越來越遠。對一般人來說，與其被這些「國際冠軍」的標題嚇到衝動購屋，不如冷靜看看中南部已經發生的10％跌幅——市場的訊號，永遠比官方的報告更誠實。
回到最根本的問題：居住正義與健全房市當然是全民共識，沒有人會反對。但如果央行的決策基礎是建立在拼接數據與選擇性呈現之上，那這些打房措施不僅難以說服市場，更可能導致施政方向產生偏差。
李奕農點出的三個盲點——統計基礎不同、地理尺度不對等、時間基準不齊——每一項都是統計學的常識，卻被包裝在「國際比較」的華麗外衣下，成為政策續命的彈藥。
真正令人擔憂的不是數據錯誤，而是當市場已經用中南部兩位數的跌幅在發出警訊時，決策者還在看後照鏡開車。台北漲1.73％、高雄跌10.17％——這兩個數字同時存在於同一個台灣房市，你覺得哪一個更能代表真實的市場溫度？
如果你最近正在考慮買房，我的建議是：把央行報告先放一邊，打開實價登錄，一筆一筆看你想買的那個社區、那條街的真實成交。不要被「世界第一」的標題綁架你的決策，也不要被專家的批評牽著鼻子走。市場永遠是對的，統計數據只是它的影子——而影子，有時候會被扭曲。
至今影響與未來展望
央行的信用管制走到第七波，效果已經從「全面降溫」轉為「區域分化」。雙北有剛需撐盤，跌幅有限；中南部投資客退場，價格開始鬆動。但真正的未爆彈是土地持有成本——只要公告地價持續低於市場行情，建商囤地的誘因就不會消失，房價結構性的壓力也無法解除。
未來半年，有幾個趨勢值得觀察：第一，中南部跌勢是否會蔓延到雙北；第二，央行是否會在統計方法上做出調整，回應市場質疑；第三，也是最重要的——政府敢不敢動土地稅制這個長年不動的敏感神經。如果這三個問題的答案都是「否」，那我們大概可以預見，下一波房價反彈來的時候，央行又會拿出另一份「國際第一」的報告，為下一輪管制鋪路。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
央行說台灣房價漲幅世界第一，這個數據是真的嗎？
這個數據的「真實性」取決於你怎麼定義比較基準。央行引用的國際清算銀行（BIS）報告實際上沒有納入台灣，而是用國泰和信義房價指數「拼接」進表格中，與美國、南韓等採用不同統計方法的國家直接比較，學術嚴謹度有爭議。
中南部房價真的跌了10％嗎？
根據樂居資料庫統計，第七波信用管制後台中下跌10％、高雄下跌10.17％，桃園、新竹、台南也有1.5％到4％不等的跌幅。這是實際成交數據反映出來的市場變化，不是預測或猜測。
為什麼政府打房這麼多年，房價還是降不下來？
關鍵在於政策長期「重房輕地」。2019年至2026年全國房價大漲近六成，但公告地價只調漲7.8％，土地持有成本極低，建商和大地主囤地毫無壓力。建築成本每年還有2％到3％的漲幅，在土地成本居高不下的情況下，房價要大幅下跌並不容易。
現在是買房的好時機嗎？
這題沒有標準答案，要看區域和個人財務狀況。中南部已經出現兩位數跌幅，對自住客來說議價空間變大；雙北相對抗跌但漲幅也有限。建議回歸實價登錄，鎖定目標社區的真實成交走勢，不要被全國平均數字或國際比較報告影響判斷。如有購屋需求，建議諮詢當地房仲或地政士，取得第一手市場資訊。
※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。
