關鍵數字：北士科新案每坪成交均價站上 138 萬元，已購客中科技業買盤占比高達 四成——這不是市場最熱的時候，而是信用管制發酵的此刻。當市場降溫訊號明確，業界開始反問：那些被政策一起卡住的「真換屋族」，還要等多久？
📊 數據總覽
根據海悅團隊在今日（27日）北士科新案公開活動中釋出的市場資訊，目前該區新案平均單價落在 138 萬元，整體銷售率約 三成，其中具科技業背景的購屋者占比達 40%。對照央行的第五波選擇性信用管制，目前自然人第二戶房貸成數上限為 七成，且無寬限期；豪宅貸款門檻則定在台北市 7,000 萬元、新北市 6,000 萬元、其他縣市 4,000 萬元，這個標準從 2012 年實施至今已超過十年未調整。建商端同步面臨的，是土地融資「18 個月內須動工」的條款——業界稱之為「天條」——這條規定正持續擠壓開發商的時程彈性。
「住15年」換屋族成政策孤兒？一個數字拆解背後的居住正義矛盾
海悅總經理王俊傑在記者會上直言，現行政策對於「長期自住後的換屋需求」與「短期投資炒作」沒有做出足夠細緻的區隔。他給出了一個非常具體的建議：只要自住房屋已居住超過 15 年，第二戶房貸成數就應考慮放寬至八成。這個數字不是憑空喊出，背後有結構性因素——15 年前蓋的房子，在耐震設計、管線配置、停車位規劃、隔音建材，以及應對極端氣候的防水隔熱能力上，與當今新案已有明顯落差。尤其雙北老屋比例居高不下，換屋對許多家庭來說不是奢侈，而是生活安全與品質的剛需。
但現實是，央行管制一視同仁。當同一家庭想把 20 年老公寓換成有電梯、有車位、耐震係數符合新規範的房子時，他們必須先準備 三成自備款——以台北市 3,000 萬元的標準換屋產品來算，就是 900 萬元現金。這筆錢，對純自住換屋族與對投資客的意義完全不同。說真的，政府打炒房，打到的是誰？數據顯示，2025 年第一季全台買賣移轉棟數已較去年同期收斂超過 15%，市場降溫已是事實，政策卻還沒轉彎。
編輯觀點：從產業面來看，王俊傑這次的發言不是「建商在喊癢」，而是點出了一個更深層的問題——台灣的房市管制工具，長期以來缺乏「時間維度」的設計。同樣是第二戶，買來隔天出租和住了 15 年想換房，在政策眼中居然沒有差別。這其實是政策精準度的問題，不是打或不打的問題。如果政府能把「持有年限」納入貸款成數的變數公式，例如持有超過 10 年、15 年、20 年分別對應不同成數，既能維持打擊短線投機的力道，又能釋放被錯殺的自住換屋需求。這不是放水，是校正回歸。
「18個月天條」為何被點名？一張表看建商時程壓力
王俊傑在現場用了一個很強烈的詞：「這個天條一定要拿掉。」他說的是土地融資「18個月內動工」的限制。為什麼建商這麼怕這條？因為從土地取得、都審、環評、建照申請到真正開工，中間有太多環節不是開發商能完全掌握的。以台北市為例，一個涉及容積移轉或都更的案件，光行政審查程序動輒 12 到 18 個月，如果碰到民眾陳情或文資審查，時程更可能直接翻倍。
力銘建設董事長郭淑珍也補充了一個實務上的痛點：豪宅貸款 7,000 萬元的門檻已經超過十年沒調。她直接用物價說話——這十幾年來物價上漲多少、房價上漲多少，現在 7,000 萬元的購買力早已不同於 2012 年。在豪宅貸款成數受限的情況下，買方必須準備更高比例的現金，這不只影響豪宅市場，更會讓資金往中價位產品擠壓，反而扭曲了市場的正常價格梯隊。
數據告訴我們什麼？
把這些數字擺在一起看，會發現一個清楚的輪廓：市場已經不是 2022 年的市場，但政策還是 2022 年的政策。北士科新案 138 萬元的均價、四成的科技買盤、三成的銷售率——這些數字傳達的訊息是：市場還在，但投機熱錢退了，自住剛需浮出來了。王俊傑說了一句值得深思的話：「房地產不需要鼓勵，只要正常就好。」這句話的真正意思是：當政策已經完成「去槓桿」的階段性任務，下一步應該是把正常需求放回來，而不是讓所有人在同一套緊箍咒下窒息。
從實務角度來看，如果「住滿 15 年換屋第二戶可貸八成」真的被納入檢討，對雙北地區的換屋族將是立即的解壓。而豪宅門檻若隨物價指數連動調整——例如按消費者物價指數（CPI）累計漲幅推算，2012 年至 2025 年 CPI 累計成長約 12%，門檻至少應調至 7,840 萬元——則可避免高總價市場被過度壓抑，進而釋放中古屋市場的供給量。
下一步怎麼走？三個追蹤指標
央行接下來的理監事會議，將是第一個觀察點。業界的喊話會不會被納入政策評估，取決於兩個數據：第一，全台房貸逾放比是否維持在 0.2% 以下的低水位；第二，購置住宅貸款餘額年增率是否持續收斂至 5% 以下。這兩個數字，才是央行決定要不要鬆綁的「冷數據」。但對於正在看房子、算自備款的換屋族來說，等待政策轉彎的同時，不妨先盤點自己的「持有時間」——如果你已經住了超過 15 年，你的換屋需求，其實比你想像的更有政策正當性。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由Yahoo奇摩新聞發布。
常見問題 FAQ
央行第二戶房貸管制目前成數是多少？換屋族有例外嗎？
目前自然人第二戶房貸成數上限為七成且無寬限期，換屋族沒有例外，必須先賣掉舊屋才能迴避第二戶限制。
「住滿15年換屋可貸八成」是已經通過的政策嗎？
尚未通過，這是海悅總經理王俊傑在今日（27日）公開提出的政策建議，目前仍在業界呼籲階段，有待央行評估。
豪宅貸款7,000萬元的門檻多久沒調整了？
這個門檻從2012年實施至今已超過十年未調整，力銘建設董事長郭淑珍認為應隨物價和房價變動重新檢視。
土地融資「18個月內動工」的限制是什麼？
這是央行對建商土地貸款的附加條件，要求取得融資後18個月內必須動工，否則銀行可收回貸款或調高利率，業界認為行政程序常讓時程難以達成。
※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。
