一個數字震驚了所有人：截至 2026年2月底，國銀依《銀行法》72-2條計算的不動產放款比率，已降至25.1%，創下近14年來的新低紀錄。這項數據不僅連續九個月下滑，更顯示過去曾引發關注的銀行不動產授信集中度問題，正以超乎預期的速度降溫。這究竟是房市危機的前兆，還是銀行體質更趨穩健的訊號？
表象：國銀不動產比率驟降的數字迷霧
金管會最新公布的數據揭示，國銀不動產放款比率已降至25.11%，刷新自2012年5月以來的最低點。過去曾被視為警戒區的27%以上銀行，如今僅剩四家，且沒有任何一家超過28%，雙雙寫下有統計以來的最低紀錄。這股快速降溫的趨勢，讓許多市場觀察家都感到意外。銀行主管觀察，這波比率下滑，並非單一因素所致，而是多重力量交織作用的結果。
銀行主管表示：「本波（不動產放款比率）下滑來自政策與資金結構雙重作用。新青安房貸排除計入分子，加上分母總存款增加，已形成比率『易跌難升』格局。」
這項「不動產放款天條」——《銀行法》72-2條，規定銀行辦理房貸、建築融資及商辦等不動產放款總額，不得超過總存款加金融債總額的30%。如今比率大幅下降，意味著銀行在不動產授信上的壓力確實減輕不少。
真相：政策、資金與市場的三重推力
深入探究這波不動產放款比率下降的背後，主要有三大結構性因素。首先，政策面將「新青安房貸」排除在比率計算的分子之外，直接降低了分子的壓力。其次，銀行的總存款與金融債總額（即分母）持續擴張，截至2月底已達61.84兆元，月增0.85%，其成長速度明顯快於不動產放款餘額15.43兆元（月增0.13%）。這使得分母的擴大效應，結構性地壓低了整體比率。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出：「分母成長速度明顯快於分子，結構性壓低比率。在通膨與升息預期干擾下，房市交易降溫，進一步抑制銀行不動產授信動能。」
第三個關鍵因素是市場面的轉弱。在通膨與升息的預期下，房市交易動能確實有所降溫，這也間接抑制了銀行承作不動產授信的意願與規模。政策排除、存款資金擴張以及市場轉弱，這三股力量交錯作用，讓不動產放款比率持續探底，市場普遍認為，短期內這股趨勢難以逆轉。
各方角力：銀行圈與市場的微妙解讀
有趣的是，隨著國銀不動產放款比率的持續下滑，銀行圈內也出現了一些顯著變化。最直接的影響就是房貸撥款時間大幅縮短。過去，房貸戶從貸款核准到實際撥款，通常需要約兩個月，但現在許多銀行已能將時間壓縮至一個月內完成。這對急需資金的購屋者而言，無疑是一大利多。
不過，儘管不動產授信集中度問題已顯著緩解，房市的整體脈動仍需謹慎觀察。金管會26日公布2月國銀房貸和建築貸款餘額，其中房貸餘額11兆5,608億元，年增率4.44%，較上月略為走低，部分原因是2月適逢農曆春節，交易天數較少，導致市場需求略顯疲軟。
深層影響：逾放比微升與自住需求的支撐
在比率下降的同時，也出現了一些值得關注的細節。2月底國銀房貸逾期放款餘額升至88.51億元，寫下近半年高點，月增2.33億元，並已連續兩個月增加，逾放比也略增至0.08%。這是否預示著潛在風險？
銀行局主秘周正山對此表示：「主因是部分客戶投資失利，企業經營狀況不佳周轉失靈所致，尚未有出現系統性風險。」
儘管逾放比略有上升，金管會評估目前並未出現系統性風險，主要屬於個別案件。市場普遍認為，國銀不動產比率持續下滑，代表房貸供給轉趨寬鬆，短期內將有助於支撐自住購屋需求。對於首次購屋族或有換屋需求的民眾來說，或許是相對友善的環境。
未解之問：房市走向的利率與政策變數
然而，這波比率下降是否能扭轉整體房市降溫的趨勢？這是一個懸而未決的問題。儘管銀行在不動產授信上有了更大的彈性，但房市的後續走向，仍將取決於利率政策的邊際變化以及其他潛在的政策調整。在通膨壓力與升息預期的陰影下，購屋者的負擔能力仍是關鍵考量。未來，央行的利率決策與政府的房市調控措施，將如何與這股「易跌難升」的不動產放款比率趨勢交互作用，仍是各界持續關注的焦點。
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