近期台灣房市在央行小幅鬆綁第二戶貸款的背景下，新青安房貸方案卻傳出2.0版條件可能縮水，加上豪宅市場頻傳賠售，讓市場對房價止跌回升的期待蒙上陰影。專家直指，當前台灣房市仍處於「政策主導的冷靜期」，並逐步走向「K型分化」的新格局，購屋族應審慎評估。
你可能會想，央行政策微調，房市怎麼還在冷靜期？其實，問題的癥結點在於多重因素的複雜交織。儘管中央銀行在2026年第一季理監事會議中，將自然人購買第二戶住宅的貸款成數從五成提高至六成，這看似為換屋族注入一劑活水，但整體市場氛圍依舊審慎。這波「微鬆綁」被信義代銷永續研展組協理童莉婷視為有助於優先帶動中古屋市場回溫，協助消化既有賣壓，並穩定基本交易量，進而提振預售市場信心。
現象觀察：政策鬆綁與市場反差
首先，我們看到一個顯著的反差：一方面是央行的適度鬆綁，另一方面卻是市場交易量的冷淡與部分產品的價格修正。現行新青安房貸方案已協助約15萬戶年輕人成功購屋，平均每戶貸款金額達777萬元，然而這項方案即將在今年7月到期。市場傳聞新青安2.0版條件恐大幅縮水，許多專家預測，這將導致青年首購族的買氣在2026年第三季進入冷靜期。
台經院產經資料庫總監劉佩真直言：「儘管央行打防政策出現『漸進式鬆綁』，但受限於銀行端保守估價與高利率環境，房市整體仍處於『政策主導的冷靜期』，房價止跌回升態勢尚未成形。」
有趣的是，高總價市場的寒風尤其凜冽。根據房仲業者統計，台北市億級豪宅市場在2025年交易量僅146筆，較前一年銳減逾四成，呈現「量縮價平」甚至「量縮價跌」的態勢。知名建案如「敦南樞苑」、「華固松疆」近期頻傳賠售數百萬至近千萬元的案例，顯示豪宅市場正經歷一波深度調整。
原因剖析：高利率、保守鑑價與政策夾擊
其次，探究房市仍處於冷靜期的原因，我們發現主要來自於高利率環境、銀行保守鑑價以及持續的政策管制。央行總裁楊金龍曾強調，房市管制「未到大舉鬆綁之時」，原因除了房價尚未明顯下滑外，也與新青安房貸政策有關，因為其導致不動產貸款集中度下降，主要是由其他放款成長所帶動，若其他放款成長趨緩，不動產貸款集中度仍有反轉可能。
在實際交易面，銀行「雨天收傘」的情況日益明顯。新北一間開價1085萬元的中古屋，銀行估價後可貸款金額僅約500多萬元，導致買方即使有意願也因資金缺口過大而卻步。房市趨勢專家李同榮分析，此次央行政策調整屬於「精準微調」，預期市場將呈現「三微效應」：首購族信心微幅回升、換屋族購屋意願略為增加，以及整體交易量小幅回溫，但整體影響仍偏溫和。
對於豪宅市場而言，其「三大致命傷」更是雪上加霜。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，抗跌性較差的豪宅物件多集中於規模較小、隱密性不足且位於中低樓層，在政府嚴格的信用管制與法人購屋許可制雙重夾擊下，這些物件在市場競爭中失去優勢，導致頻傳賠售。
影響評估：豪宅跌落神壇與首購族觀望
再者，當前情勢對不同族群與產品類型產生了顯著影響。隨著新青安2.0版條件縮水預期，青年首購族群的購屋信心恐受衝擊，導致買氣觀望。另一方面，台北市億級豪宅市場已非昔日不敗神話，例如去年9月，捷運東門站旁的「璞園信義」低樓層戶別，以1.58億元轉售，帳面虧損逾600萬元；今年1月，「華固松疆」低樓層戶別成交價1.28億元，較前次交易減少350萬元；「敦南樞苑」中低樓層戶別更以2.8億元轉售，較取得價碼便宜近900萬元。
然而，市場也出現了逆勢突圍的產品。在高房價與房貸管制夾擊下，具備「低總價、好轉手」優勢的小型套房反而異軍突起。住展雜誌統計雙北15坪以下預售套房實登，台北市大安區「瑞閣」以單價202.2萬元奪下全台最貴套房王；新北市則由永和「蒲陽頂溪」領軍，單價突破108萬元。此外，全台預售屋交易熱區也出現大洗牌，桃園市的桃園區與中壢區憑藉4、5字頭的親民單價與重劃區供給，包辦全台預售住宅交易冠亞軍；新北市則有中和、板橋等五區上榜，交易量直逼榜單五成。景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，2025年第四季房地合一短期交易件數創下兩年半新低，但現在房市交易量確實已過「最悲觀」時期，今年第二季交易量可望微回溫一至二成。
趨勢預測：房市K型分化與M型需求並存
最後，展望未來，台灣房市正進入一個「全面分化」的新時代，這可從「K型經濟」與「M型社會」的雙重趨勢中窺見端倪。房市趨勢專家李同榮精闢指出，房市不再是齊漲齊跌，而是呈現兩條不同的發展曲線。K型上升端代表具有強勁經濟動能的城市與區域，特別是從北到南串聯的科技產業走廊，因高薪就業人口與資金流入而房價持續受到支撐；相對地，K型下降端則可能面臨人口外流、產業衰退的挑戰。
李同榮認為，未來房市將出現「交易量一波比一波低，房價一波比一波高」的現象，且不同城市間的房價差距將更加擴大。
在人口結構方面，雖然台灣已進入負成長時代，但家戶數卻持續增加，這股「人口減少但住宅需求未減」的現象，成為支撐房市的另一股力量。同時，貧富差距擴大也使住宅產品出現M型化發展：高資產族群持續進場高價住宅，而一般民眾則轉向低總價、小坪數產品，甚至改以租賃為主，市場需求逐漸向兩端集中。央行總裁楊金龍曾指出，唯有價格適度修正，房市才有機會達成「軟著陸」。在當前餘屋增加與資金壓力持續的情況下，若建商持續撐價，恐將延長修正時間並累積未來賣壓。這也意味著，未來的房地產市場將更加仰賴對城市發展、產業布局與人口變化的長期判斷，進入一個講求精準布局的新時代。
央行近期對房市的政策調整為何？
中央銀行在2026年第一季理監事會議中，小幅放寬了自然人購買第二戶住宅的貸款成數，從原先的五成提高至六成。然而，央行總裁楊金龍強調，這並非全面解禁，房市管制「未到大舉鬆綁之時」。
新青安房貸2.0版預計將如何影響首購族？
現行新青安房貸方案將於今年7月到期，市場傳聞2.0版條件恐大幅縮水。專家預測，這可能導致青年首購族的買氣在2026年第三季進入冷靜期，影響其購屋意願與能力。
台北市豪宅市場為何頻傳賠售案例？
台北市豪宅市場受到信用管制與法人購屋許可制的雙重夾擊，加上部分物件存在規模小、隱密性不足或位於中低樓層等「三大致命傷」，導致其在市場競爭中失去優勢，頻傳數百萬至近千萬元的賠售案例。
專家如何看待台灣房市未來的發展趨勢？
房市趨勢專家李同榮指出，台灣房市正從過去的齊漲齊跌，轉向「K型分化」與「M型需求」並存的新時代。具備產業動能與人口紅利的核心城市將持續上揚，而弱勢區域可能停滯；高資產族群與一般民眾的需求也將M型化，市場進入講求精準布局的時代。
Author
Related Posts
