一個是年營收衝破兩千億的零售巨頭，一個是台灣最具影響力的佛教團體之一。當全聯實業與法鼓山佛教基金會的名字，同時出現在國產署的地上權標售公告上，這場看似平凡的七月開標，意外透露了兩股完全不一樣的市場思維。
國產署在7月6日公告第4批14宗國有土地招標設定地上權案，因南區分署在24日受颱風停班停課影響，僅就北、中區分署10宗土地開標，最終標脫2宗，決標權利金總金額約新台幣3.17億元。這個數字不算驚人，但得標者的組合卻讓不少不動產界朋友忍不住多看了兩眼。
現象觀察：兩種完全不同的「算盤」
先看林口這塊地。面積982.93坪，第二種住宅區，鄰近機場捷運林口站與三井OUTLET，全聯實業以2億4,785萬元拿下，溢價率僅0.01%——簡單說，幾乎是底價進場。這不是全聯第一次用地上權模式擴張版圖，過去幾年他們在雙北已多次循此模式取得精華區據點，從超市、生鮮到藥妝業態，全聯對「地段」的算計向來精準。
再看基隆。法鼓山佛教基金會以6,969.7萬元標下仁愛區504.69坪土地，溢價率12%，是基隆市從2021年以來再度成功標脫的國有地地上權案。這塊地面積只有林口的一半多一點，但緊鄰廟口夜市與成功市場，位處基隆核心生活圈。一個是零售巨頭、一個是宗教團體，一個是溢價趨近於零、一個是溢價12%——兩筆交易的數字背後，藏著完全不一樣的決策邏輯。
「全聯不是買地，是買『位置的使用權』。地上權對它們來說是擴張市佔率的低成本工具，尤其在新北第一圈這種土地單價已高的區域。但法鼓山出手，代表宗教團體開始把『地上權』納入長期資產配置的選項，這在過去並不常見。兩者都在算，但算盤打得完全不一樣。」
原因剖析：地上權正在「分眾化」
過去我們談到國有地地上權，直覺聯想到的是住宅建案、商辦大樓或飯店開發。但這幾年市場悄悄出現質變。首先，財政部在1月15日修正發布的「國有非公用土地設定地上權作業要點」，把權利金繳交期限放寬到90日，地租年息率維持3.5%（其中1%隨申報地價調整，2.5%依簽約當期申報地價計收），這讓更多類型的機構願意進場評估。
其次，對全聯這類具備穩定現金流的零售商來說，地上權的優勢在於「用租金思維取代購地思維」。以林口這塊地而言，2.47億元的權利金分70年攤提，每年成本約353萬元，換算每坪年租金約3,590元——在林口A9站周邊，這個數字比直接租用同區位商用空間還划算。而且地上權物件不必在財報上認列巨額折舊，對上市櫃公司而言，這是一種兼顧營運與財務的操作手法。
至於法鼓山這條線，其實更有意思。宗教團體取得土地的方式一向偏保守，多數仰賴捐贈或購置既有建物。但這次法鼓山選擇以地上權方式進入基隆核心區，背後可能有兩個考量：一是穩定——地上權一次設定就是數十年，不會有租約到期被房東趕走的風險；二是低成本——相較於直接購地，地上權的初始資金門檻低得多，讓非營利組織也能在精華地段取得長期使用空間。
影響評估：兩個案例透出的市場訊號
如果我們把這兩筆交易放在一起看，會發現一個有趣的對比：
- 全聯的邏輯是「商業擴張」——林口站周邊這幾年人口持續移入，三井OUTLET二期也正在進行，全聯此時卡位，看的是未來五到十年的區域消費力。地上權讓它們用較低的初始成本取得戰略位置，這不是投機，是算過的生意。
- 法鼓山的邏輯是「服務扎根」——基隆核心生活圈廟口夜市周邊，交通便利、人口集中，對宗教團體來說，這樣的區位適合設置共修空間或社區服務據點。選擇地上權而非購地，顯示它們對資金運用有自己的紀律。
說真的，這兩種邏輯沒有高下之分，但它們同時出現在同一份標售公告上，讓我們看到一個趨勢：地上權市場正在「分眾化」。過去大家覺得地上權是建商或壽險業的遊戲，現在零售業進來了，宗教團體也進來了。當不同屬性的機構都願意用這種模式取得土地使用權，代表這個市場的成熟度正在提高。
趨勢預測：下一波誰會進場？
從國產署的標售節奏來看，地上權釋出將愈來愈常態化。財政部這次適用的新作業要點，其實已經為更多元的投標者開了綠燈。接下來我認為有幾個方向值得關注：
首先，醫療與長照機構可能會是下一波進場的主力。台灣邁入超高齡社會，社區型長照據點的需求只增不減，但直接購地成本過高，地上權模式正好填補這個缺口。
其次，連鎖通路業者的搶地動作會更積極。全聯開了第一槍，統一、全家這類具備穩定現金流的零售品牌，沒有理由忽視這個取得精華區位的低成本管道。尤其在全台適合展店的素地愈來愈難找的情況下，地上權將成為兵家必爭之地。
最後，宗教團體這次出手可能會產生示範效應。台灣各地有為數不少的宗教法人，長期面對「有錢捐、沒地蓋」的困境，地上權提供了一條新的路徑。但話說回來，法鼓山這次溢價12%，比市場預期稍高，未來其他團體跟進時，估價與財務評估的能力將是關鍵。
從產業面來看，這次標售最大的意義不在金額，而在於「市場參與者的光譜拓寬了」。過去地上權被視為一種「次佳選擇」——因為買不起才用租的。但現在，全聯和法鼓山用實際行動告訴市場：地上權不是買不起的替代品，而是一種有策略考量的資產配置工具。這個心態的轉變，比標脫金額本身重要得多。
如果你正在評估是否該讓你的機構投入地上權標售，我的建議是：先釐清你的核心目的是「使用」還是「投資」。如果是為了長期使用、穩定營運，地上權確實是一個值得認真考慮的選項；但如果目的是短期套利或資產增值，地上權的流動性遠低於所有權，你可能會失望。想清楚再出手，這是最實在的建議。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
全聯為什麼要用地上權方式取得林口土地，而不是直接買斷？
直接買斷林口精華區近千坪土地的初始資金壓力遠高於地上權，且地上權成本可分70年攤提，對全聯這種重視現金週轉的零售業來說，財務彈性更好。
法鼓山標下基隆地上權，這塊地會用來做什麼？
法鼓山官方尚未公布具體用途，但以區位條件推測，可能作為共修空間、社區服務據點或宗教文化推廣使用，不會是純商業開發。
一般民眾有機會參與國產署的地上權投標嗎？
可以，但門檻不低。地上權投標通常需要繳交保證金，且得標後須在90日內繳清權利金，建議先諮詢不動產估價師或律師評估自身財務能力。
地上權住宅和一般住宅有什麼不同？
地上權住宅沒有土地所有權，每年須繳納地租，且使用年限屆滿後土地歸還政府。優點是售價通常比周邊所有權住宅便宜，缺點是貸款成數較低、轉手難度較高。
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