2026年第一季，臺灣大型商用不動產市場展現驚人活力，成交總額高達961億元，年增74%，創下單季最大交易規模。其中，科技業以789億元的投資額成為最大買家，超過九成六用於購入自用廠房，顯示擴廠動能強勁；然而，部分建商卻選擇處分旗下資產以活化資金，形成市場策略的顯著對比，呈現房市冷暖交織的獨特景象。
事實陳述：科技業狂掃廠房，壽險業重返物流倉儲市場
觀察2026年第一季的商用不動產市場，科技業無疑是主導力量，單季投入高達789億元，囊括整體交易的八成份額。這些巨額資金中，約有760億元專用於購買自用廠房，凸顯其持續擴張的強勁需求。其中最受矚目的交易，莫過於美光以528億元收購力積電位於銅鑼科學園區的廠房，該案建物面積逾8萬坪，並包含大面積無塵室與設備，不僅是本季最大筆交易，更創下近20年來工業不動產交易的最高紀錄。此外，矽品精密也展現積極動能，先後斥資28億元購入聯合再生竹南科學園區廠房，再以63.2億元購置群創南科台南園區廠房，顯示科技業單筆購置金額持續放大。
有趣的是，壽險業在本季也罕見地重返商用不動產市場，成為第二大買方，總金額達63億元，全數由凱基人壽所貢獻。凱基人壽此次購置的是楊梅區全新的大型現代化物流倉儲，這是其近三年來首度進場，預估投報率可望超過4%。此舉反映了網路購物持續成長、物流時效縮短以及科技產品倉儲品質要求提升所帶動的需求。從2024年至2026年間的統計顯示，包括凱基人壽、台新人壽、國泰人壽及全球人壽等壽險業者，已陸續在台南或桃園地區購置物流倉儲不動產收租，或規劃興建物流倉儲，總購置金額已達227億元，部分業者更與大型物流開發商合作，如國泰人壽與永聯物流開發，以及台灣人壽與長榮儲運共同投資航空城I基地開發案，預計投資500億元興建倉儲設施，看好大型現代化倉儲的租金成長潛力。
從產品類別來看，廠房交易以88%的占比穩居冠軍，而辦公室交易規模則排名第二，總金額為86.9億元。本季最大的辦公室交易案，是興富發旗下元盛國際以60億元購入全球人壽信義大樓整棟，未來將持續出租作為辦公室使用，換算樓上層單價每坪約77萬元。此案也再次印證了建商在都會區尋求短期收租、長期改建機會的策略，繼2023年鼎固置業以116.8億元購入新光天母傑仕堡大樓後，此類投資型買盤對具潛力的整棟大樓仍抱持高度興趣。
各方反應：建商活化資產與市場策略分歧
在科技業與壽險業積極佈局的同時，部分建商卻展現出不同的市場策略。由於住宅市場目前仍面臨嚴峻挑戰，部分建商選擇活化手中資產，以因應市場變化。例如，三圓建設便處分了其位於台北市的辦公室資產，以總價13.1億元出售信義大樓及敦北長城大樓。此類交易行為顯示，面對當前環境，建商正靈活調整資產配置，尋求資金的重新佈局。從本季辦公室交易的觀察也可發現，若市區辦公室價格能有微幅讓價空間，便能有效吸引投資型買方的青睞，顯示市場對於具備潛在價值的標的仍有承接意願。
背景補充：晶片需求推動經濟，工業廠房仍為核心
對於當前商用不動產市場的表現，第一太平戴維斯董事長黃瑞楠分析指出，儘管近期受到美伊戰爭等地緣政治影響，短期經濟不確定性略有升高，但臺灣經濟在晶片需求保持強勁的支撐下，得以延續去年的亮眼表現。他進一步說明，半導體接單暢旺持續帶動科技業的擴廠動能，近期多家指標科技大廠購置廠房的案例，正是半導體上下游產能擴張需求的直接反應。加上輝達（NVIDIA）位於北士科的總部興建計畫預計於今年中動工，這些跡象都再再顯示臺灣在全球科技業的堅實實力。因此，預估工業廠房將持續成為今年商用不動產交易的核心板塊，支撐整體市場的活絡。
