一個數字，悄然揭示了臺灣房市政策的微妙轉向。在 2026 年第1季的理監事會議上，中央銀行不僅將全年經濟成長率預期上修至 7.28％，更意外地宣布，將自然人第二戶購屋貸款成數從原先的五成，適度調高至六成。此舉被市場解讀為在房市邁入「軟著陸」初期，央行釋出了一絲政策鬆綁的訊號，試圖為近期交易量低迷、房價漲勢趨緩的市場注入信心，尤其針對長期受限的換屋族群。
表象：政策微光乍現，為誰而來？
這項突如其來的政策調整，打破了自 2024 年 9 月實施第七波選擇性信用管制以來的緊繃氛圍。當時，銀行業強化不動產貸款控管，使得市場對房價持續上漲的預期逐漸降溫，交易量明顯下滑，待售物件持續累積。如今，央行適度放寬第二戶購屋貸款成數，其主要用意在於回應民眾的換屋需求，希望能降低購屋門檻，緩解自住族群面臨的資金壓力。信義代銷永續研展組協理童莉婷便指出，這項調整可望優先帶動中古屋市場回溫，有效消化既有賣壓，並穩定基本的交易量能。
信義代銷永續研展組協理童莉婷觀察：「此次適度放寬將優先帶動中古屋市場回溫，協助消化既有賣壓，並穩定基本交易量。隨著市場流動性提升，預期將進一步提振預售市場信心，形成正向循環。」
從數據來看，截至 2026 年 3 月，不動產貸款集中度已降至 35.96％，這顯示資金過度流向房市的情況確實有所改善。這或許是央行敢於做出「微調」的底氣之一。然而，這是否意味著房市將全面復甦？恐怕言之過早。
真相：精準微調下的「三微效應」
事實上，央行此次的政策調整，並非全面性的解禁，更像是一場「精準微調」的試水溫。房市趨勢專家李同榮便直言，此次鬆綁的「宣示意味濃厚，實質效益有限」。他提出了著名的「三微效應」：
- 首購信心微升：政策風向的鬆動，可能讓首購族對未來市場抱持一絲希望，儘管購屋意願不會立即大幅提升。
- 換屋意願微增：貸款成數提高，確實能讓換屋族資金壓力略減，但仍受限於「18個月內須出售第一戶」的規定及銀行保守的放貸態度。
- 交易量微溫：整體市場交易量雖有回溫可能，但幅度預計不大，難以扭轉當前低迷的局面。
房市趨勢專家李同榮分析：「此次央行政策屬於『精準微調』，市場反應預期將呈現『首購信心微升、換屋意願微增、交易量微溫』的溫和效果。」他更指出，這是一次「象徵性鬆綁，避免房市再升溫」，甚至帶有「選舉前的『擠牙膏式』政策調整」的意味。
換屋族群是這波限貸政策中受傷最重的，儘管貸款成數提升，但銀行對房貸的審核仍趨於嚴謹，加上舊屋在短時間內不易脫手，使得許多換屋計畫仍舊「卡關」。這也點出了政策的兩難：既要回應民意，又要避免市場過熱。
各方角力：央行謹慎與業界呼聲
對於為何未能大舉解禁，央行總裁楊金龍有其明確的立場。他強調，房市管制「未到大舉鬆綁之時」。根據央行報告揭露，除了房價尚未出現明顯下滑外，另一關鍵因素竟與政府力推的「新青安房貸」政策有關。新青安的推出已刺激部分自住買氣，若此時全面鬆綁，恐將導致市場再度過熱。
央行總裁楊金龍直言：「房市管制『未到大舉鬆綁之時』。」這句話清楚劃定了政策的底線，顯示央行對房市仍保持高度警惕。
然而，業界對於此次「微調」顯然有不同的期待。房仲全聯會理事長王瑞祺便建議，央行應進一步將第二戶貸款成數提高至 8 成，以更貼近市場實際需求。桃園市建商公會理事長周鑫世也呼籲，若沒有八成，至少也應有七成，並指出土方問題嚴重，增加營建成本，也間接影響房價。這反映了市場與主管機關之間，對於「適度」的定義存在著不小的落差。
此外，市場上仍有銀行鑑價保守的案例，即使是地段不錯的中古屋，銀行估價後可貸金額仍可能與成交價產生數百萬元的資金缺口，使得買方望而卻步。這說明了即使貸款成數略有放寬，銀行的風險控管仍是影響實際貸款金額的關鍵。
深層影響：市場底層暗流與未來走向
此次政策調整的深層影響，將是多面向的。從短期來看，對房市交易量而言，影響仍舊有限，尤其換屋市場的最大瓶頸，依然是「限期出售首戶」的規定。若此限制未調整，市場流動性將難以恢復。不過，景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，去年第4季房地合一短期交易創下新低，顯示交易量最壞的時機可能已過，預期 2026 年第2季房地產交易量可望微回溫 1 至 2 成。
從長期來看，臺灣經濟表現依舊強勁，股市帶來的財富效應外溢，加上不動產本身具備的抗通膨與保值特性，預期換屋族與高資產族群仍會逐步回流市場，特別是那些具備地段與產品優勢的預售案，將成為資金配置的重要標的。然而，國際局勢如美伊衝突可能推升通膨，導致建材成本上漲，這又將對房價形成一定支撐，使得房價下修空間有限。
值得注意的是，新青安房貸政策在刺激首購的同時，也可能是央行不敢全面鬆綁的考量之一。這也讓市場觀察到，房市管制決策參考的多元指標，除了價量、供需、預期外，也涵蓋了新青安的影響。這意味著房市政策的制定，已然成為一場複雜的多方平衡。
未解之問：軟著陸的代價與房市真解
央行此次微調第二戶貸款成數，是其在房市「軟著陸」目標下的一步棋。然而，這能否真正解決市場的根本問題？換屋族群的困境，除了貸款成數，更深層的痛點在於舊屋難脫手、銀行鑑價保守以及換屋期限的壓力。房市趨勢專家李同榮便曾引用央行總裁楊金龍的觀點指出，唯有價格適度修正，房市才有機會達成「軟著陸」。在當前餘屋增加與資金壓力持續的情況下，若建商持續撐價，恐將延長修正時間並累積未來賣壓。
那麼，在面對建商不願讓利、買氣觀望、以及政策僅「微調」的現況，臺灣房市究竟能否順利實現「軟著陸」？這場央行與市場的博弈，最終將如何演變，仍是懸而未決的謎團。我們或許要問，除了貸款成數的調整，還有哪些更具穿透力的政策，能真正引導房市走向健康穩定的發展？
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